TMT与物业擦火花, 腾讯、京东相中卓越商企服务

作者 | 阿扎

来源 | 格隆汇新股

数据支持 | 勾股大数据

房地产宏观调控、金融监管政策不断升级。房企融资困难愈演愈烈,债务压力百上加斤。在此背景下,房企巨头分拆轻资产物业上市,进行二级市场融资是缓解当前资金压力最重要的途径。而成功上市的物业公司对开发商的品牌具有一定提振作用,更重要的是物业服务是轻资产运营,有望重塑集团公司的估值体系。

在此大背景下,轰轰烈烈的分拆上市潮已经来临。卓越集团分拆物业赴港上市,迎合物业发展潮流。据相关资料显示,卓越商企服务(06989.HK)10月7日-12日进行招股,预期19日上市,招股价每股9.3元至10.68元,每手1000股,入场费1.08万元。全球发行3亿股,当中10%在港公开发行,集资额 27.9亿元至32亿元。

为何能得到顶级资本青睐?

据悉,卓越商企服务公司此次引入9名基石投資者,包括腾讯(00700.HK)全资附属公司Tencent Mobility、京东(09618.HK)全资附属公司Gorgeous Tulips、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、东方金融(03958.HK)旗下基金GSC Fund 1及Vision Fund 1等,总计认购1.5亿美元股份。Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別认购4500万美元及2000万美元。这个基石阵容放在众多的物业股中,也算是少见的亮眼。

而卓越商企服务作为非龙头物业公司,为何能得到这么多顶级资本青睐?

首先,公司规模虽然不是行业前几,但是区域小龙头。2019年,按向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计,卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第四,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。此外,按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收益计,在中国商务物业管理服务提供商中排名第三,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。

另外,公司是高增长的成长股。财报显示,2017-2019年度收入分别为9.47亿、12.2亿、18.36亿元,年复合增长率约为39.2%,截至2020年5月31日止五个月同比增加58.7%至9.42亿元。同期净利分别为1.36亿、1.56亿、2.34亿元,年复合增长率约为30.9%;截至2020年5月31日止五个月同比增加99.3%至1.54亿元。订约管理的物业总面积由2017年1310万平米增加至3320万平米,复合年增长率约为59.1%;在管物业的总面积由1140万平米增加至2350万平米,复合年增长率为43.9%。

在疫情及宏观经济不确定下,资金偏向寻找高确定性+高成长性板块。总体来看,物业管理具有良好的现金流、低负债、经营可持续性强、业绩稳定等特点,是难得的长线价值投资产业。从行业看,市场规模超过万亿,空间很大,且无论是短期还是长期,都有很好的成长逻辑。

物联网大数据赋能,

联合腾讯、京东打造科技物业

值得注意的是,与其他物业公司相比,卓越商企服务最大亮点或许在于科技属性。科技+物业带来无限的想象空间。

为什么商管行业能与科技挂钩?首先商管行业有寻求科技升级的较强动机。与住宅物管不同,商管行业不仅要服务业主,商户,还需要服务流动的员工与访客,背后有复杂的个性化需求。另外,商业物管的参与空间更大,商管应用场景便于数据的采集和传感器的应用,因此物联网、大数据、机器人等新技术更易落地。另外,商业物管门槛低,但高端难。高端的商业管理较为稀缺,要把握好成本和定价的关系实属不易。可是科技力有望改变这一切,达到高端与成本的平衡。

这大概率也是腾讯与京东为什么在基石阵营中的原因——TMT巨头与卓越商企将互为试验田,tmt巨头探索在科技在商管场景的运用,物管公司尝试以科技打造高端产品。二者的合作,有可能深刻地改变商业物管的形态。

比如,京东与卓越商企服务合作,可以通过采购服务,以高服务黏性的商品采购为核心,打通写字楼内最后100米的垂直服务,提供特定物理场景下的物业增值服务。而卓越商企服务则可以借助京东在大数据、品牌资源、物流及供应链等的综合优势,升级而物业服务体验,丰富服务内容。京东在助力物业公司升级服务的同时,自身也实现对企业用户行为数据、日常需求等进行精准把控,京东借助与卓越商企服务公司的合作,可以实现产品及服务在企业级市场的快速拓展。

腾讯参与卓越商企服务战略投资,可以通过物联网、云计算、大数据等技术应用,从增强用户黏性、降低企业运营成本,优化消费体验等方面探索新商业升级路径,推动产业数字化进程。并且,商业物业作为重要的线下场景,也是重要的流量入口,未来充满想象空间。

结语

传闻中亮眼的基石阵容和物联网科技物业的概念,使卓越商务服务具有较高的市场关注度。另外,公司所在的物业管理赛道今年以来一直很受资金认可。回顾物业股表现,不难发现板块整体涨幅良好。从年初至今有高达11家物业股上市,其中正荣服务首日涨幅达23.8%,金融街物业首日涨幅达28.53%,建业新生活首日涨幅达22.19%。可以说,物业板块打新收益的确定性较强。

另外,虽然新股爆发在即,但蚂蚁集团、蓝月亮等大热票的招股期还不确定,不妨分出一部分资金来参与。


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